Mange lejere træde i hvad de mener, for at være konkurrencedygtige lease transaktioner baseret på antagelser, defekt sats. De fleste lejemål rate beregninger tage ikke midlertidig leje i betragtning. Midlertidig leje er den faldlem, der giver mulighed for udlejere modtager stigninger leasing prisfastsættelsesfejl. Det er uforudsigelig og mængden er vilkårlige. Ved at forstå, hvordan midlertidige kan påvirke din lejekontrakt, kan du lukke denne faldlem og nyde lease prissætning du troede du forhandlet.

Hvad er midlertidige leje?

Midlertidige leje, også kendt som stub udlejning, er den leje, som en udlejer opkræver en leasingtager fra tiden lejeren accepterer det leasede udstyr, indtil den officielle lease startdato. De fleste lejemål start på den første dag i måneden efter udstyr accept. I en lejekontrakt med månedlige betalinger, midlertidig leje beregnes som følger: mangedoble antallet af dage i den mellemliggende periode af den månedlige betalingsbeløb og opdele produktet af 30. I ekstreme tilfælde, kan midlertidig leje tilføje næsten en komplet periodisk betaling til lejemålet. I disse tilfælde løfter det den effektive leje sats dramatisk.

Virkningen af midlertidig leje i ekstreme tilfælde kan ses i følgende eksempel: antager du acceptere en 36 måneders lejekontrakt for udstyr, der koster $100.000. Også antage, at den månedlige betaling er $3,113 per måned, betalt første i hver måned. Antage, at lejemålet tillader dig at erhverve ejendomsretten til udstyret til $1 lease enden. Derfor, din effektive leje sats er 8%.

Nu antage, at den foreløbige lejeperioden er 29 dage. For enkelhed skyld, vil vi runde perioden til en hel måned og føje den til lejemålet. Den nye effektive rente for 37 betalinger for $3,113 er 9,7%. Den nye sats er mere end 20% højere end oprindeligt citeret af udlejeren. Denne højere sats repræsenterer en faldlem i din lejekontrakt, der producerer flere omkostninger for dig og et højere afkast til udlejer.

Formålet med midlertidig leje

Mange udlejere berettiger midlertidig leje som kompensation for forpligtende selv betale udstyrsleverandører for lejerne i forbindelse med lejekontrakten transaktioner. Som yderligere begrundelse påpege disse udlejere, at lejerne har brug for udstyr i den mellemliggende periode.

Problemer med midlertidig leje

Der er to fejl i den argumentation, der tilbydes af disse udlejere. Første, foreløbige leje er ublu, da det er baseret på periodiske leasingforpligtelser i stedet for den leasingtagers debitorrente. Da hver leasingforpligtelser har en komponent, forrentning af kapital, er den periodiske betaling ikke en passende standard til brug for midlertidig leje beregninger. En beregning baseret på den leasingtagers debitorrente er sandsynligvis en mere retfærdig foranstaltning.

Den anden fejl i denne argumentation er, at udlejere ofte ikke har betalt for udstyr i den mellemliggende periode. De kan ikke har afholdt nogen yderligere omkostninger i denne periode. Nettoresultatet er, at lejerne pådrage sig betydelige stigninger i deres effektive leasing satser, mens udlejere er i stand til at snige sig ekstra udbytte gennem en faldlem i lejemålet. Midlertidig leje kan forvandle en konkurrencedygtig leasingkontrakt til en relativt høj sats transaktion.

Løsninger

Kyndige forpagteres ser på mulighederne for at begrænse eller eliminere midlertidig leje. De forsøger at sikre, at de får den lease aftale som de regnede. Her er fem strategier at sløve virkningen af midlertidig leje:

Eliminer mellemliggende leje. Forsøg at forhandle om en lejekontrakt, der udelukker midlertidig leje. En måde at fjerne midlertidige leje er at have den mellemliggende periode tælle som en delvis betalingsperiode. En anden delbetaling periode kan tilføjes i slutningen af lejemålet, således at de to perioder udgør en fuld betalingsperiode.

Betale renter i stedet for midlertidig leje. I stedet for at betale midlertidig leje baseret på de regelmæssige betalinger, basere den mellemliggende betaling efter den implicit transaktion eller din debitorrente. Denne metode vil fjerne komponenten afkast af kapital, der plager de fleste midlertidig leje beregninger.

Begrænse eller fastsætte midlertidige leje. Hvis du ikke kan fjerne midlertidige leje, kan du forsøge at forhandle en grænse på det. Du kan give udlejer en fast mellemliggende periode, uanset udstyr acceptdato.

Administrere udstyr leverancer. En anden strategi er at koordinere med udstyr leverandør at Planlæg udstyr levering og accept i slutningen af måneden. Ende månedens veksler ville sikre en reduktion i midlertidig leje da de mellemliggende perioder ville være kort.

Sale-leaseback ved månedsafslutning. Som en sidste strategi, hvis det tillades af udlejeren, kan du planlægge en sale-leaseback af nyerhvervede udstyr ved månedsafslutning. Denne strategi vil også sikre en kort overgangsperiode.

Det er vigtigt at forstå konsekvenserne af midlertidige leje på din lejekontrakt. Snarere end antage, at du vil modtage den leje sats citeret, gennemgå lejekontrakten grundigt. Hvis din lease indeholder midlertidige leje, Planlæg at forhandle denne funktion. Brug en af de ovennævnte strategier til at reducere denne potentielt dyre aspekt af din lejekontrakt. Selv hvis du ikke kan fjerne faldlem interim-leje, kan du muligvis forsegle det.